【妄想記事】将来の日本の住宅事情を、データや予測から考える

皆さん、未来では地価や家賃は高くなると思いますか？

それとも安くなると思いますか？

その答えは神様しか知りませんが、現状から自分なりに予測してみるのも面白いんじゃないかなと思います。

ですので本記事はなめくじの偏見による日本の住宅事情予測をつらつらと書いてみます。

ご自身の将来予測との違いなんかを楽しんでいただければと思います。

なお、この記事を最後まで見ても役立つことは特にありません。

現状をおさらい

まず今の日本の住宅事情をおさらいしましょう。

平成30年度の統計調査によれば、日本の空き家数は過去最多の約849万戸で空き家率は13.6%となっています。

今度は総人口の推移と最新版人口ピラミッドを見てみましょう。

まとめると、人口が減り続けているはずの日本で総住宅数は増え続けて、そして住宅数に比例するように空き家率も上昇しているということになります。

なお載せてはいませんが、1世帯あたりの住宅数は緩やかな上昇傾向にあります。

現状の考察①

さてまずはこの事実を考察してみます。

1世帯あたりの住宅数が緩やかに上昇していることから、若齢世代の単身住まいあるいは親世代との別居が増えていることが考えられます。

また老齢世代の立場で考えると子どもと同居することが減り、夫婦あるいは単身で住んでいる人口が増えていると予想できます。

年齢勾配は分かりませんが、「不便な住宅を廃棄し、新しく便利な住宅に少数で移り住んでいる」日本人像が見えてきます。

現状の考察②

次に人口動態について注目して考えてみます。

ご存知の通り日本では少子高齢化が進行中というか、もはや取り返しのつかないレベルまで来ています。

今後は人口衰退期が続き、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると2060年には8,674万人にまで減少すると見込まれています。

現状の日本人や日本政府は茹でガエル方式を採用しているため、少子高齢化が早い段階（30〜50年スパン）でブレーキがかかるとは思えません。

個人的な予測を述べると、少なくとも今生きている我々が死ぬまではひたすら人口が減り続けると考えます。

未来予測①

さて、未来の住宅事情はどうなるかを予想してみます。

以降で述べる内容は完全になめくじの独断と偏見になりますのでご注意ください。

まず人口が衰退し続けることによって国力が落ち、それに伴って税収も減少すると思われます。

税収が減ればインフラに回せる予算が減るため、いわゆる限界集落は維持が不可能となります。

また時代変化として地元への愛着を感じる人間が少なくなることと、老人が多くて不便な地域ではQOLが保てなくなると予想されます。

では何が起きるか？

みなこぞって都市部やその近郊に集中し、その代わり山間部などインフラが整っていない地域が不可住となります。

未来予測②

なめくじは都市部に人口が集中すると想定していますが、すでに飽和状態を迎えている東京23区はどうなるでしょうか？

そこに関しては、維持あるいは更に集中すると考えています。

なぜなら東京一極集中が問題視されて数十年、変化の兆しがないどころか加速している事実があるからです。

「人は慣れるもの」とは言いますが、常に選択肢がある状態で便利では無い方を選ぶ人は少ないでしょう。

つまり不便な場所と便利な場所を選ぶとするならば、基本的に便利な場所に住むことを選択するということです。

特に今後も高齢化が進行していく日本では、社会的弱者である老人が満足に生きるためのインフラが整った都会は更に人気となります。

今まではそれでも「先祖代々の土地がある」、「地元への愛着」など非論理的な理由で敢えて不便な地を選ぶ老人がいました。

しかしすでにあらゆるインフラが整備された状態で生まれ、その恩恵が無い状態で生きたことのない平成生まれ以降の人間が敢えて不便さを選ぶでしょうか？

また富や知識というのは栄えている地域に集中・集積する性質を持っています。

インフラが老朽化し富や知識が逃げ廃れていく田舎と、世代問わず流入を続け維持あるいは発展する都市のどちらが選ばれるかは自明です。

結論をまとめると、今後の人口は今栄えているところは維持あるいは発展し、今廃れつつあるところは過疎が加速するということです。

未来予測③

さて未来の住宅事情を考えてみましょう。

まずは住宅数と空き家率の推移です。

人口推移と連動して田舎では住宅数減少かつ空き家率増加、都市部では住宅数維持/増加かつ空き家率維持/減少すると考えます。

インフラが崩れ始めた田舎では廃棄された家が増加し、ゴーストタウンのような状況になるでしょう。

中都市圏では人口減少は起きているでしょうが、最低限のインフラ整備が為されるためギリギリで居残る人たちがいるでしょう。

今で言う田舎に近い立ち位置になりますね。

またその場合はコンパクトシティとして都市機能が中央に集中するため、「中央だけギリギリ都会で少し離れたらド田舎」の状況になります。

大都市は人口の流入が続くために人口総数は維持あるいは増加するでしょう。

ただしその時点で比較的不人気な大都市は、残念ながら微減するかもしれません。

大都市だけ適正なインフレとともに地価が上昇し、家賃あるいは戸建費用が高額化します。

しかし実際に新築できるスペースはあまり残されていないために、古くなった建物を取り壊して分割化された集合住宅が新造されると思われます。

また駅近く、あるいは繁華街近くなどでのみ狭小マンションが乱立したりシェアハウスができるものと考えられます。

なぜなら貸す側からすると、そちらの方が経済的かつ合理的だからです。

この傾向が強まれば、マーケティング会社が「狭小住宅こそこれからのスタンダード」という風潮を流布しだすでしょう。

それに高齢化し分断されていく人間関係の中で、1〜2人しか住めない狭小住宅は時代にマッチするはずです。

富を持たない人間は発展していくメタバースが生活の主軸となり、実在の部屋は単なる肉体の置き場のような扱いとなります。

まるでゲームペルソナ5のパレスのように、仕事あるいはアクティビティは仮想現実で行うことが多くなり、住む場所は肉体の維持管理のしやすさが重要視されます。

そうなるとインフラが整備された駅近くなどのポイントが更に人気となり、競争は激化します。

反対に富を持つ人間は、持たざる人間と同じコミュニティに所属することを嫌い、やや郊外に進出するでしょう。

居住する以外のスペースも確保できるので、メタバースではなく現実のアクティビティを楽しめます。

つまり富を持つ持たないは、お金以外にも生き方や人生の楽しみ方に格差が生まれるということです。

投資家としての予測

さて最後にもし未来に向けて不動産投資をするならどうすべきかを考えます。

もし向こう数十年を見越した不動産投資をするなら、投資先は今栄えて人口を維持している都市一択です。

なぜなら廃れつつある地域は加速度的に人口が減少していき、不動産需要も同様に減少すると予想できるからです。

ですので掘り出しものがあったとしても、田舎物件であれば手を出さない方が無難です。

向こう数年〜10年程度で投資額や更に先の維持管理費を回収できる公算があるならいいでしょう。

しかしそうでなければ需要減少とともに客付けが難しくなり、どこかで損切りすることになります。

個人的な動き・計画

なめくじ自身は、FIREの過程あるいはFIRE後のどこかで不動産投資に手を出す可能性が高いと考えています。

個人的には数十万円程度の古民家を買ってDIY、スキルや家周りの知識を身につけつつ貸し出すというのが最初の目標です。

これはヒマになっているであろうなめくじ夫婦という人的資本をメインにした、資金的にはスモールスタートの状態です。

その程度の古民家であれば、最悪固定資産税だけ支払い続けることになっても大した額にはなりません。

もし不動産投資に手応えを感じるようであれば、先の都市部を狙いに行くつもりです。

なぜなら今競争が激化していないところは、将来沈没する可能性が高いと踏んでいるからです。

そして理想は所有不動産を増やしている最中に、どこかを自分の住処として確保することです。

そうすれば老後の賃貸拒否問題が回避できます。

まあ高齢化が進行したら、どこかで「年齢を理由に賃貸拒否はできない」みたいな法律が出来そうですけどね。

日本はどこまでも老人ファーストの国ですので。

最後に

ここまで読んでいただいてありがとうございます。

本当に何も得るものが無くてビックリしているのではないでしょうか。

本記事の内容は、誰かへ課題解決策を提示するものではなくてただの日記みたいなものです。

それは未来を憂いて今から行動しようなんて崇高なものではありません。

もしその未来が当たれば、予測に基づいて行動した自分が得するからというだけの理由です。

記事内容が正解か不正解かは実際のところ、神様にしか分かりません。

でも妄想することは誰にとっても自由なので、ヒマな人は考えてみると楽しいかもしれませんよ。